濟南市房地產(chǎn)市場整體運行呈現(xiàn)平穩(wěn)回落狀態(tài) 記者夏子繁攝

　　為客觀真實地反映2022年濟南房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，近日，濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《2022濟南房地產(chǎn)年鑒》。2022年，國家出臺一系列政策措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住居需求，濟南市房地產(chǎn)市場整體運行呈現(xiàn)平穩(wěn)回落狀態(tài)。全年住宅銷售7.31萬套，期中二手住宅交易4.21萬套。

　　全年賣出7.31萬套住宅

　　6月和10月賣得最好

　　根據(jù)《年鑒》，2022年濟南市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售14.92萬套，面積1142.06萬平方米。其中，住宅預(yù)售5.77萬套，面積749.86萬平方米。全市新建商品房網(wǎng)簽銷售19.39萬套,面積1468.15萬平方米，金額1788.64億元。其中，住宅銷售7.31萬套，面積977.92萬平方米。全市二手房交易6.49萬套、成交面積496.23萬平方米，其中二手住宅交易4.21萬套、成交面積431.10萬平方米。

　　從濟南新建商品住宅的供應(yīng)量和成交量的月度走勢來看，房地產(chǎn)供應(yīng)市場和成交市場均有所減少。2022年，濟南新建商品住宅月均供應(yīng)量為4248套，供應(yīng)面積為46.51萬平方米，月均成交量為6094套，成交面積為81.49萬平方米。新建商品住宅月度價格走勢穩(wěn)中有升。

　　從濟南商品房銷售季度數(shù)據(jù)來看，四個季度住宅成交套數(shù)基本比較平穩(wěn)。第一季度成交套數(shù)17201套，成交面積2242719.34平方米;第二季度成交套數(shù)18146套，成交面積2430878.45平方米;第三季度成交套數(shù)19302套，成交面積2622548.92平方米;第四季度成交套數(shù)18483套，成交面積2483047.01平方米。

　　山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者注意到，6月以8724套和10月的7823套成為全年濟南商品住宅賣得最好的兩個月。也不難看出，最直接的關(guān)系就是5月、9月濟南房地產(chǎn)調(diào)控政策做出了兩次大調(diào)整，直接帶動了后一個月的銷售成績，市場活躍度明顯增加，市場預(yù)期和信心進(jìn)一步提升。

　　全市均價14171.74元/㎡

　　歷下區(qū)住宅均價最高

　　住宅銷售價格受區(qū)域影響明顯。記者注意到，2022年濟南商品住宅均價14171.74元/平方米。各區(qū)縣均價表現(xiàn)不同，歷下區(qū)均價23216.29元/平方米，市中區(qū)均價18415.59元/平方米，槐蔭區(qū)均價16426.20元/平方米，天橋區(qū)均價13742.82元/平方米，歷城區(qū)均價15072.98元/平方米，高新區(qū)均價20593.52元/平方米。

　　總體來看，2022年各區(qū)新建商品住宅供求不均衡。歷城區(qū)供應(yīng)和成交量遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，供應(yīng)17220套，供應(yīng)面積215.89萬平方米;成交20311套，成交面積267.52萬平方米，分別占全市供應(yīng)量的38.68%，成交量的27.36%。

　　根據(jù)《年鑒》，截至2022年12月31日，濟南市新建商品房可售存量約53.53萬套，可售建筑面積約為3146.94萬平方米。其中商品住宅可售存量約8.72萬套，1169.03萬平方米。按照濟南市近半年的月均6298套、85.09萬平方米的去化速度計算，可售存量套數(shù)去化周期約為13.9個月，面積去化周期為13.7個月。

　　全市成交161宗土地

　　高新區(qū)溢價率最高

　　2022年濟南土地供應(yīng)量和成交量較前年同期均有減少。濟南土地市場供應(yīng)土地194宗，供應(yīng)面積為506.94萬平方米，環(huán)比減少61.38%;成交土地161宗，成交面積425.20萬平方米，環(huán)比減少58.83%。全市土地供應(yīng)194宗，506.94萬平方米。其中，城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)96宗，占總供應(yīng)量的49.48%，供應(yīng)面積328.83萬平方米。歷城區(qū)依舊是土地供應(yīng)的主力，以47宗160.01萬平方米占據(jù)首位。最終，全市成交161宗土地，425.20萬平方米，城鎮(zhèn)住宅成交量用地占比49.69%。

　　不僅如此，土地市場成交金額也明顯下降。2022年，濟南土地市場成交金額為425.20億元，同比減少56.22%。其中，高新區(qū)土地成交溢價率最高，起拍價23.16億元，成交價24.35億元，溢價率5.16%，土地面積22.20萬平方米。歷城區(qū)、歷下區(qū)、平陰縣也有不同程度的小幅溢價。

　　值得一提的是，2022年全市土地收購面積425.20萬平方米，環(huán)比減少58.83%。不過，在整體環(huán)比處于下降趨勢下，歷下區(qū)雖然僅收購了35.57萬平方米，但環(huán)比上漲24.84%。

　　不僅如此，歷下區(qū)的土地成交價款為71.43億元，環(huán)比也上漲了29.78%。而隨著2022年濟南起步區(qū)土地入市，無論是土地收購面積還是成交價款，環(huán)比都是成倍增長。

　　房企排行榜出爐

　　三大品牌分居榜首

　　在整個2022年濟南房地產(chǎn)市場中，企業(yè)銷售金額、項目銷售面積、住宅銷售套數(shù)三大排行榜中，龍湖、中海華山瓏城、雪山萬科城分別摘得榜首位置。

　　企業(yè)銷售金額榜首龍湖全年賣出74.87億元，截至目前在濟南投資開發(fā)35個項目，涉及45宗地塊，包含住宅地塊29宗，商業(yè)地塊16宗，土地投資總額達(dá)340億元。濟南龍湖現(xiàn)有12個在建項目(含兩座天街)，主要分布于歷城、高新、槐蔭三區(qū)。在建項目合計建設(shè)規(guī)模約186萬平方米。

　　項目銷售面積榜首中海華山瓏城項目銷售46.84萬平方米，位于歷城區(qū)，規(guī)劃總建筑面積超1000萬平方米，是濟南市史上體量最大、難度最大的棚改舊改項目，是山東省新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)的重要組成部分，致力于打造濟南北跨的橋頭堡。隨著各類配套設(shè)施的落地,華山項目的整體開發(fā)也基本進(jìn)入尾聲,在售的住宅更顯稀缺。

　　雪山萬科城以2328套位居全市住宅銷售套數(shù)排名第一，項目位于歷城區(qū)世紀(jì)大道與鳳鳴路交匯處北行，整盤共計規(guī)劃8個住宅地塊，總建面122萬平方米。

　　山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 史尚靜